La demande d'espace de bureaux reste soutenue à Londres

Si le marché de l'immobilier britannique dans son ensemble commence seulement à émerger de sa léthargie post-crise, il n'en va pas de même pour Londres. L'épicentre de ce secteur, par ailleurs véritable locomotive économique de la reprise de l'économie britannique, continue de susciter une importante demande et d'attirer les investissements directs étrangers. « Pour beaucoup, l'immobilier londonien est perçu comme un investissement refuge, ce qui n'est pas surprenant compte tenu de la baisse des rendements et de la hausse manifeste des prix et de la demande. » Néanmoins, si l'immobilier résidentiel londonien s'est remis de manière spectaculaire de la crise, quelle est la situation sur le marché de la location de bureaux dans la capitale ? « Elle semble florissante. Après la crise financière, il a fallu un certain temps pour que la croissance reprenne et que les promoteurs reprennent leurs projets. L'amélioration de la situation économique au Royaume-Uni y a très certainement contribué. Londres représente également une véritable plaque tournante du secteur » explique-t-il.

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Le marché de la location de bureaux a également tiré profit des leçons de la crise financière mondiale. Le faible taux de vacance actuel, à 8,2% au mois de septembre 2014 selon les chiffres du groupe Savills, est une conséquence directe du nombre réduit de programmes engagés entre 2008 et 2011. Le ralentissement de la demande de la part des locataires, l'absence de financement dédié à ces programmes et la prépondérance des conversions de bureaux en logements ont tous joué un rôle. Mais, tandis que ces tendances s'inversent progressivement, les taux de vacance des bureaux dans la capitale semblent continuer à baisser. En effet, d'ici 2019, d'après le Global Cities Report (Rapport sur les villes mondiales) publié par Knight Frank, le taux de vacance dans l'immobilier de bureau londonien, à 4,4% (en deçà de celui de Hong Kong annoncé à 4,5%) devrait être l'un des plus faibles des grandes capitales mondiales.

L’heure est au déménagement

Depuis le pic de la crise financière, le secteur de l'immobilier locatif a également subi quelques mutations très intéressantes. Ainsi, selon les données de Deloitte, le secteur des technologies, des médias et des télécommunications (TMT) occupait 34% de l'espace locatif de bureaux en 2013, contre 8% en 2007. Cette forte progression résulte à la fois d'un besoin d'expansion des sociétés du secteur des TMT et de la création par les grands groupes d'entités spécialisées dans le domaine du numérique ou des technologies. Cette croissance s'est majoritairement concentrée à la périphérie de la City et du West End. La force d'attraction exercée par l'installation d'acteurs majeurs sur ces sites s'est également révélée un facteur d'influence, poursuit A. Supple. « Prenez par exemple King’s Cross depuis que Google s'y est établi. Un programme immobilier représentant cent quatre-vingt-six mille mètres carrés (deux millions de pieds carrés) est en cours de développement et celui-ci ne concerne pas uniquement des sociétés technologiques ; d'autres secteurs associés sont également attirés vers ce quartier. »

Parallèlement, à l’est de la City, Amazon déplace son siège britannique pour s'installer sur un site de 40 000 mètres carrés (431 000 pieds carrés) à Bishopsgate, ce qui devrait là aussi encourager le développement de projets de grande ampleur dans d'autres secteurs. « Il est particulièrement significatif de constater que des sociétés non financières se lancent dans le développement de ce type de programmes aux portes du centre financier de Londres », ajoute-t-il. Si Google a acquis l'essentiel de son site de King’s Cross (la société a contracté un bail de 999 années), elle fait cependant exception à la règle. « En général, dans le secteur des technologies, les entreprises passent par des formules de location classiques, explique A. Supple. Nous observons également que les propriétaires se montrent beaucoup plus créatifs. En effet, l'essentiel de la croissance dans le quartier de Old street et dans le secteur surnommé le Silicon roundabout, a aussi été favorisé par la souplesse dont les propriétaires ont su faire preuve en termes de baux, d'utilisation de l'espace, d'efficacité énergétique et d'accessibilité. Dès lors, il n’y a rien d'étonnant que de nombreuses start-ups se soient ruées vers ces territoires. Les propriétaires ont déployé énormément d'efforts pour revitaliser cet espace, qui était devenu obsolète. » Cette revitalisation prendra toutefois du temps. Si les propriétaires et les promoteurs ont réagi aux pressions de la demande, l'offre devrait à court terme rester insuffisante dans la mesure où les programmes de développement et de réaménagement de bureaux nécessitent en général entre 18 et 30 mois pour être achevés.

Si le secteur des TMT s'est aventuré au-delà des frontières du Central London, la demande émanant d'autres segments de l'économie est également forte. « Au sortir de la crise, Londres dispose d'une offre limitée et d'une demande qui reprend rapidement de la vigueur. Les programmes spéculatifs n'ont toutefois plus le vent en poupe. L'appétit pour le risque s'est émoussé, et l'activité de financement immobilier n'a pas encore totalement émergé de sa léthargie post-crise. C'est pourquoi nous observons que près d'un tiers des programmes de construction sont pré-réservés avant que le premier coup de pelleteuse ne soit donné. » Un certain niveau de prudence devrait rester de mise.

Des fondations solides

Dans ce contexte de très forte demande, il n’est guère étonnant de constater la bonne résistance des loyers. « Dans la City, certains baux sont signés pour des montants de loyers avoisinant 1.000 euros le mètre carré (70 livres par pied carré), renouant avec les plus hauts des années 1980, mais la marge de croissance des loyers pour l'année à venir sur le segment des biens de premier plan reste importante. » Compte tenu du niveau de la demande, les anticipations des marchés qui tablent sur une progression de 5% à 6% des loyers semblent raisonnables, certains secteurs comme le West End pressés par la demande pouvant aller encore plus loin. Cependant, en 2015, il sera intéressant de voir combien de nouveaux programmes seront mis sur le marché dans les zones limitrophes telles que le Silicon roundabout, Canary Wharf, Southwark, Paddington et King’s Cross, et d'observer la manière dont cette nouvelle offre influencera la demande dans les principales zones concernées. Ce secteur mérite très certainement d'être suivi de près », poursuit A. Supple.

À un horizon plus éloigné, Crossrail, le nouveau réseau ferroviaire à haute fréquence et à grande capacité qui sillonnera Londres et la région Sud-Est et traversera la capitale, s'achèvera en 2017. Ce projet alimente d'ores et déjà la demande de location de bureaux dans les nouveaux quartiers desservis par la ligne. « Crossrail traversera sur son parcours Canary Wharf, Broadgate, le cœur du West End et Paddington mais l'ensemble de quartiers situés dans un rayon de huit cents mètres aux alentours devrait être affecté positivement par ce que l’on surnomme le halo de Crossrail », explique-t-il. La discussion s'enchaîne directement sur la pérennité de la demande, ce qui le conduit à évoquer la vigueur de l'économie britannique dans son ensemble. Ce facteur est en effet crucial pour que des projets et des programmes à long terme puissent être lancés et développés. « Les perspectives du marché de la location de bureaux à Londres pour les années à venir semblent solides. Ce thème d'investissement a sans aucun doute encore de belles années devant lui », conclut A. Supple.

Immobilier de bureau à Londres : pourcentage d'espace occupé en fonction du secteur d'activité du locataire

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Source : Deloitte, juillet 2014

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