Vers des sommets

Selon Sandeep Bordia, responsable de la recherche et de l’analyse chez Amherst Capital Management, les valorisations record de l’immobilier commercial aux États-Unis devraient inciter les investisseurs en quête d’opportunités attrayantes pour 2018 à se concentrer sur la dette de premier rang et les prêts-relais.

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Ces dernières années, l’immobilier commercial a effectué un retour en force aux États-Unis. En agrégé, le secteur a effacé le plongeon de la grande récession entamée en 2008, et les prix des actifs atteignent désormais des sommets historiques.1 Par exemple, l’indice général des prix Moody’s/RCA CPPI dépasse aujourd’hui de 19% le pic de 2007 atteint juste avant la dernière récession. Comparés aux niveaux planchers de la crise, les prix de l’immobilier commercial affichent en moyenne une hausse de 84%. Le retour en force de l’immobilier commercial ces dernières années suscite une interrogation majeure : le segment est-il devenu surévalué ? Si oui, que peuvent faire les investisseurs face à cette situation ?

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Concernant les valorisations, Sandeep Bordia, responsable de la recherche et de l’analyse, souligne que la reprise post-récession a été sous-tendue par la combinaison d’une hausse des revenus locatifs et d’une compression des taux de capitalisation (mesure comparant les revenus tirés d’un bien immobilier à son prix). Il précise que la hausse des prix a été largement due à la compression de ces taux. En outre, les prix de l’immobilier commercial ont grimpé plus rapidement que ceux des résidences particulières, qui s’inscrivent quant à eux 10% au-dessus des niveaux d’avant-crise selon l’indice Amherst Home Price (HPI).

Cependant, et malgré la hausse des valorisations, Sandeep Bordia estime que la tendance des prix de l’immobilier commercial doit être replacée dans un contexte plus global. « L’immobilier commercial ne se distingue pas des autres classes d’actifs génératrices de revenus, telles que les actions du secteur des biens de consommation de base, où les rendements ont chuté sous leurs niveaux d’avant-crise en raison de la faiblesse des taux d'intérêt aux États-Unis. Selon nous, le marché de l’immobilier commercial n’est pas nécessairement bon marché, mais nous considérons qu’il est en ligne avec la plupart des autres classes d’actifs.

Au sein du marché de l’immobilier commercial, les investisseurs pourraient trouver leur bonheur dans la dette de premier rang. D’après Sandeep Bordia, ce segment offre un couple rendement/risque potentiellement supérieur à celui des positions en actions liées à l’immobilier commercial.

Les prêts de transition, ou prêts-relais, sont garantis par des biens immobiliers qui sous-performent le marché et nécessitent des fonds, ainsi que la mise en œuvre d’un plan de développement, afin de retrouver des niveaux comparables au reste du marché. Ces prêts ont généralement une échéance de trois à cinq ans, des coupons variables et des taux nettement supérieurs à ceux des prêts sur les biens immobiliers stabilisés. « Les données indiquent un effet de retour à la moyenne significatif dans la performance des biens de l’immobilier commercial, et les taux plus élevés des prêts-relais compensent largement le risque supplémentaire qu’ils comportent. »

De manière plus générale, Sandeep Bordia souligne que l’immobilier commercial a généré des performances contrastées. La reprise a été plus vigoureuse dans certains secteurs, la localisation géographique jouant un rôle important dans la disparité des hausses de prix. « Globalement, les marchés principaux tels que New York, San Francisco, Los Angeles, Boston, Chicago et Washington DC ont enregistré une hausse des prix nettement supérieure à celle des marchés secondaires. »

La disparité est également observable entre les secteurs. Selon l’indice Moody’s/RCA CPPI, la hausse des prix la plus importante a concerné les secteurs des appartements et des immeubles de bureaux des quartiers d’affaires, respectivement en progression de 52% et 30% par rapport au précédent pic de 2007. L’immobilier industriel a également progressé au cours des dernières années, soutenu par la demande croissante de centres de distribution répondant au développement du commerce en ligne. En revanche, le commerce de détail (notamment les centres commerciaux de petite et moyenne taille) ainsi que les bureaux en banlieue sont restés à la traîne de la reprise et leurs prix demeurent inférieurs aux sommets relevés en 2007. Sandeep Bordia conclut que le retard de ces secteurs est dû à des tendances structurelles telles que la préférence pour le travail en centre-ville et le moindre attrait des magasins physiques par rapport au commerce en ligne.

* Les gestionnaires sont désignés par BNY Mellon Investment Management EMEA Limited (« BNYMIM EMEA ») ou les sociétés de gestion de fonds affiliées afin d'assurer l'activité de gestion de portefeuille au titre des contrats portant sur les produits et services souscrits par les clients auprès de BNYMIM EMEA ou des fonds BNY Mellon.

1. Real Capital Analytics - Indices des prix de l’immobilier commercial en octobre 2017

Le contenu ne représente pas une recommandation d'investissement. Informations Importantes