Construire des fondations solides (Archivé)

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Les segments délaissés du marché des biens immobiliers, qui affichent néanmoins de la valeur, pourraient bien offrir les opportunités d’investissement les plus attrayantes au cours de l’année prochaine, tandis que les marchés liés à la promotion immobilière pourraient décevoir les investisseurs. Cependant, les valeurs immobilières, tels que les REIT, devraient poursuivre leur rebond. Bien que cela puisse sembler paradoxal, la tendance haussière des taux d’intérêt pourrait, dans la pratique, profiter aux valeurs immobilières cotées.

En ce qui concerne le marché des biens physiques, les investisseurs en actifs immobiliers commerciaux se sont principalement concentrés sur les actifs core (de haute qualité) des marchés de la promotion immobilière depuis l’éclatement de la crise financière. Ils ont recherché des biens offrant une génération de cash-flows sûre et qui constituent une réserve de valeur dans des périodes difficiles. En conséquence, cette vague d’investissements a poussé à la hausse les valorisations de ces biens et, malgré des rendements qui restent stables, la rentabilité des actifs immobiliers core a fortement baissé par rapport à d’autres segments du marché.

Du fait des perspectives de hausse des taux d’intérêt et/ou d’inflation, ces rendements stables perdront fortement de leur attrait et les propriétaires d’actifs core ne pourront pas espérer accroître ces rendements en améliorant la qualité de ces actifs. Par conséquent, le risque de perte de capital est très concret sur les investissements en immobilier core et supérieur au reste de la classe d’actifs.

En conséquence, les opportunités abondent sur le segment des biens immobiliers de qualité robuste (les biens secondaires ou « value-added properties ») qui ont été délaissés par les investisseurs. Cela s’explique par le manque d’appétit des investisseurs pour ces biens face aux risques ou difficultés perçus. Ces biens immobiliers présentent des valorisations plus faibles et permettent potentiellement de créer ou d’optimiser des flux de revenus. Ils offrent donc des marges supérieures ainsi qu’une meilleure protection à la baisse que les investissements fondés exclusivement sur les niveaux de rendement actuels dans un marché aussi déséquilibré.

Pour les investisseurs qui disposent à la fois du capital et du savoir-faire nécessaire, les actifs secondaires peuvent être transformés en actifs core avec un profil de risque réduit pour être revendus aisément à des investisseurs en quête de ce type de biens. Par conséquent, nous pensons qu’il existe une opportunité d’arbitrage intéressante liée à la mauvaise appréciation des risques qui pénalise actuellement les biens secondaires de qualité et les actifs core stabilisés. Nous pensons qu’une stratégie ciblée sur des biens secondaires de milieu de gamme pourrait bénéficier du contexte de marché actuel particulièrement propice à la création de valeur et à la réduction des risques.

Les REIT et les taux

Les efforts des banquiers centraux à travers le monde pour raviver l’activité économique font régulièrement la une des journaux et influent largement sur les marchés mondiaux. De nombreux investisseurs sont conscients que, traditionnellement, toute remontée des taux de rendement sur les marchés des emprunts d’État exerce une pression baissière sur les prix des actifs immobiliers, en raison de la hausse des coûts de financement.

Cependant, en dépit de la poursuite probable de la hausse des rendements des emprunts d’État, la situation ne sera peut-être pas aussi pénalisante pour les investisseurs dans les REIT. Entre 2004 et 2007, lorsque la remontée des taux des Fed funds avait été décidée face à la vigueur de l’économie américaine, les REIT ont généré une performance absolue robuste et ont surperformé l’ensemble du marché d’actions tout au long de la hausse de 500 points de base des taux directeurs américains.

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L’impact de la hausse des Fed funds sur les REIT est directement lié à la cause de la remontée des taux, en particulier sur la partie courte de la courbe. Lorsque les taux sont relevés pour contenir une surchauffe de l’économie, l’effet positif sur la progression des loyers peut compenser, voire même dépasser, l’impact négatif de la hausse des taux sur la valeur des actifs réels. La reprise économique qui sous-tend le tapering de la Fed pourrait soutenir l’appréciation des REIT aux États-Unis, en dépit de la corrélation traditionnelle entre les taux d’intérêt et la performance des REIT. En outre, malgré leur récente hausse, les taux d’intérêt restent faibles par rapport à leur moyenne historique et les opportunités de financement sont toujours bien présentes pour les REIT dont les actifs ont bénéficié d’une croissance des revenus soutenue par la qualité de leurs fondamentaux.

Focus sur la performance totale

À l’avenir, nous pensons que la politique monétaire devrait continuer de soutenir la performance des marchés immobiliers à travers le monde. En dépit du tapering de la politique d’assouplissement quantitatif aux États-Unis, tout laisse à penser que nous sommes à l’aube d’un point de retournement propice à une reprise de la croissance économique mondiale. Les banques centrales devraient conserver leur politique monétaire accommodante, en préservant la faiblesse des taux d’intérêt, en limitant la remontée de l’inflation et en écartant les crises potentielles. Selon nous, les investisseurs s’habitueront progressivement à ce nouvel environnement marqué par des rendements faibles. Dans ce contexte, nos perspectives de croissance restent positives mais nous pensons que les investisseurs devraient prendre garde de ne pas nourrir des anticipations de performance trop gourmandes. Par conséquent, les stratégies gagnantes seront, d’après nous, celles qui parviendront à générer à la fois des rendements et une performance totale.

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