Raffermissement du marché immobilier aux États‐Unis

Le marché immobilier américain continue de panser ses plaies. Les chiffres des constructions (nombre de nouveaux projets résidentiels lancés sur un mois), les taux de vacance, les prix des logements, ainsi que toute une série de données complémentaires suggèrent que le marché immobilier est encore loin des points hauts relevés au milieu des années 2000. Cette situation est-elle une conséquence des cicatrices laissées par la dernière crise financière (tant sur les consommateurs que sur les entreprises) ou de l’hésitation de la Génération Y à s’aventurer sur le marché immobilier ? L’explication ne serait-elle pas liée tout simplement au caractère anormal et insoutenable des sommets atteints dans les années 2000 ? Il semblerait que la réponse se trouve dans l’association de ces trois facteurs.

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Après des points hauts de plus de deux millions atteints au début des années 2000 (avec un sommet à 2,3 millions en janvier 2006), le nombre de projets de construction n’a depuis lors cessé de stagner autour d’un million, et l’année 2014 n’a pas fait exception. « Les investisseurs et les analystes ont fait couler beaucoup d’encre sur la possibilité de voir ces chiffres rebondir vers des niveaux plus raisonnables au cours des prochaines années. En effet, le chiffre de 1 million semble trop faible, mais les sommets atteints au cours de la dernière décennie restent excessifs. Le consensus semble se situer entre 1,2 et 1,5 millions », précise Carl Guerin.

« La reprise risque d’être lente et nous ne devrions pas observer de rebond rapide à l’image de ceux relevés dans les années 1970 et au début des années 1980 et 1990. Les années post-crise ont été celles du retour à la raison : la réglementation a été durcie et les conditions de prêts sont devenues plus strictes ». Force est de constater que l’appétit pour le risque immobilier a fortement chuté ces derniers temps. « Le point haut du milieu des années 2000 a été alimenté par une intense spéculation sur un actif considéré traditionnellement comme une source « facile » d’accumulation de richesse. Après s’être brûlé les ailes, il est très peu probable que le consommateur américain souhaite de nouveau s’aventurer de la sorte avant de nombreuses années. »

Cela ne veut pas pour autant dire que le marché immobilier n’a pas connu d’amélioration. D’après CoreLogic, le fournisseur de données relatives au secteur immobilier, la situation de capital négatif (negative equity) a été quelque peu compensée par la remontée des prix, tandis que le nombre de saisies a reculé de 35% sur un an au mois de juin 2014. Selon le consensus, cette situation délicate s’explique par la montée en puissance des projets immobiliers spéculatifs dans les années 2000 ; or, ces projets sont nettement moins nombreux depuis la crise.

Un lourd passé

De nombreux commentateurs de marché estiment que l’une des principales raisons qui expliquent la faiblesse de la demande sur le marché immobilier vient du comportement de la Génération Y, la catégorie de la population née entre le début des années 1980 et le début des années 2000. Cette génération a tendance à se marier et à fonder une famille plus tardivement. Ces populations doivent souvent rembourser d’importants prêts étudiants et vivent chez leurs parents jusqu’à un âge avancé. Dès lors, beaucoup s’interrogent sur les facteurs qui pourraient inciter cette catégorie de la population à envisager l’achat d’un bien immobilier, et ainsi renouer avec la grande tradition séculaire américaine de la propriété immobilière. L'enjeu est de taille, puisqu'il se chiffre à plusieurs milliards de dollars.

Toute la question est de savoir si cette Génération Y hésite à investir dans l’immobilier pour des raisons économiques, psychologiques ou tout simplement parce qu’elle ne partage plus les mêmes références sociologiques que les générations précédentes de la population américaine ? D’après Raphael Lewis, « cette nouvelle génération, également dénommée « Génération du partage », contribue clairement à refaçonner le marché. À cet égard, en plus de la tendance à la collocation, les magasins de bricolage doivent s’inquiéter du fait que leurs clients sont de plus en plus nombreux à partager leurs marteaux. » Les niveaux astronomiques d’endettement des étudiants rentrent également en ligne de compte. En effet, le nombre de 25-34 ans endettés à plus de 50 000 USD a triplé entre 2001 et 20102. « De toute évidence, cet endettement constitue un réel défi. Cependant, la hausse du niveau d’éducation implique que les étudiants rentreront sur le marché du travail mieux qualifiés et mieux préparés que leurs prédécesseurs. La Génération Y doit également vivre avec les séquelles psychologiques laissées par la crise financière. Naturellement, lorsque la crise sera loin derrière nous, cette catégorie de la population devrait devenir moins frileuse. »

Certains signes encourageants peuvent également être observés sur le marché de l’emploi, avec notamment l’orientation à la baisse du taux de chômage, qui devrait à terme déclencher une hausse des salaires. Ce constat vaut tout particulièrement pour les jeunes diplômés qui arrivent, dans le cadre de la reprise en cours, à trouver plus facilement un emploi, et à des niveaux de rémunération supérieurs, que les profils moins qualifiés. En outre, l’envolée des coûts de l’éducation supérieure commence à susciter d’importants mouvements de contestation, ce qui constitue également une évolution positive. En conséquence, le gouvernement américain a commencé à mettre en place des dispositifs d’aide au remboursement de la dette et envisage de durcir la réglementation des centres de formation privés. D’après le Département de l’éducation des États-Unis, les étudiants de centres de formation privés représenteraient environ 13% de la population étudiante globale, mais 31% du volume global des prêts étudiants (et quasiment 50% des défauts de remboursement observés sur ces prêts)3.

Cap sur le crédit

D’après Raphael Lewis, « en ce qui concerne le problème de l’accès au crédit, l’essentiel du débat aux États-Unis a tourné autour du besoin de faire preuve de plus de créativité, et d’utiliser la grande quantité de données disponibles pour comprendre et évaluer la nature des risques associés. L’octroi de prêts devrait reposer sur une approche moins généraliste et plus personnalisée. La clé consiste en une utilisation plus pertinente et efficace des données disponibles, ce qui devrait bénéficier directement à la Génération Y ».

Les banques et les autres entreprises actives sur le secteur immobilier ont fait part de leur volonté de voir le cadre réglementaire évoluer vers plus de clarté pour offrir davantage de sécurité juridique. Ceci permettrait de dissiper les incertitudes qui freinent les prêteurs et limitent la reprise du secteur hypothécaire. « Parallèlement, des progrès ont d’ores et déjà été réalisés et les nouvelles sont plutôt encourageantes. Les principales banques du pays ont conclu une série de transactions historiques avec le gouvernement fédéral, se chiffrant à plusieurs milliards de dollars, pour mettre un terme aux allégations de malversations qui auraient été commises au plus fort de la bulle. Ces accords sont venus lever bon nombre d’incertitudes qui pesaient sur le secteur ». Fin 2014, la présidente de la Réserve fédérale américaine, Janet Yellen, a fait savoir qu’elle comprenait la frustration des banques et s’est engagée à clarifier les règles applicables aux prêts immobiliers afin de soutenir la relance du crédit. D’après Raphael Lewis, « ce processus sera très certainement long à produire ses effets, mais cela augure néanmoins de jours meilleurs. »

« Concernant les principales forces qui maintiennent la Génération Y hors du marché immobilier américain, elles sont de toute évidence à la fois économiques et psychologiques : les cicatrices laissées par la crise, auxquelles viennent s’ajouter les difficultés de la période actuelle. La bonne nouvelle est qu’il est à ce stade difficile d’imaginer que la situation puisse empirer. Elle ne peut que s’améliorer dans le temps », selon Raphael Lewis.

D’après Carl Guerin, comme avec toute bulle qui finit par éclater, des leçons ont été tirées des erreurs passées (tout du moins pour le moment). « Il semble peu probable que nous assistions à une nouvelle crise du marché immobilier au cours des 10 à 20 prochaines années. Les séquelles de ces 10 dernières années resteront longtemps gravées dans les esprits de la Génération Y et des générations suivantes. Cependant, si l’on en croit le cours de l’histoire, de nouvelles erreurs seront commises à l’avenir. »

Certains analystes estiment que les années post-crise ont été caractérisées par un conservatisme extrême ou, tout du moins, que ce conservatisme a duré plus longtemps que nécessaire. « Il n’est guère étonnant que le gouvernement et les banques cherchent à assouplir intelligemment les conditions de prêt », précise Carl Guerin. « La balance commence à être rééquilibrée. Il est rassurant de constater qu’une dynamique robuste d’offre et de demande soutient enfin la reprise du marché immobilier, et que celle-ci n’est pas alimentée par une vague de spéculation à l’image de celle qui a prévalu dans les années 2000. Il est également rassurant de noter que le poids du secteur immobilier américain dans l’économie est moins important qu’il ne l’était dans le passé. Une transition générationnelle et culturelle est actuellement en cours, ce dont nous ne pouvons que nous féliciter ».

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Source: US Census Bureau (bureau de recensement aux États-Unis), octobre 2014. La moyenne entre le 31 décembre 1984 et le 30 septembre 2014 s’élevait à 1.017  million.

1. Les gestionnaires sont retenus par BNY Mellon Investment Management EMEA Limited (BNYIM EMEA), ou des sociétés affiliées, assurant l’administration des fonds, à des fins de services de gestion de portefeuille portant sur les produits et services proposés par BNY Mellon Investment Management EMEA Limited ou les sociétés administratrices des fonds.
2. Centre d’études sur l’immobilier de l’Université de Harvard, juin 2014.
3. « L’administration Obama intervient pour protéger les citoyens américains contre les comportements abusifs et peu profitables des écoles de formation professionnelle », Département de l’éducation des États-Unis, 14 mars  2014.

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