Nachfrage nach Büroflächen in London bleibt hoch (Archiv )

Während der britische Immobilienmarkt aus seinem Dornröschenschlaf, in den er nach der Finanzkrise verfallen war, gerade erst wieder erwacht ist, kann man dies von London sicherlich nicht behaupten. Dieses Epizentrum der Konjunkturerholung in Großbritannien (das diese auch größtenteils antreibt) erfreut sich weiterhin einer regen Nachfrage sowie ausländischer Direktinvestments. „Viele betrachten Londoner Immobilien als eine Art sicheren Hafen, in dem ihr Kapital geschützt ist. Und angesichts sinkender Renditen, steigender Objektwerte und einer weiter anziehenden Nachfrage ist auch ganz klar, warum das so ist“, erläutert Supple.

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Der Wohnimmobilienmarkt in London hat sich von den Turbulenzen der Finanzkrise inzwischen also wieder deutlich erholt. In welchem Zustand aber befindet sich der Markt für Büroimmobilien der Hauptstadt? „Dieses Segment scheint ebenfalls zu florieren. Nach der Finanzkrise hat es zwar eine Weile gedauert, bis dieser Markt wieder angezogen hat, aber mittlerweile hat er wieder Fahrt aufgenommen, und die Immobilienentwickler treiben ihre Projektpläne voran. Dazu hat sicherlich auch die sich wieder verbessernde wirtschaftliche Lage Großbritanniens beigetragen. Gleiches gilt auch für den Status Londons als ‚globaler Knotenpunkt‘“, führt er aus.

Zusätzlich gestützt worden ist der Markt für Mietbüroimmobilien durch die Folgewirkungen der globalen Finanzkrise. So ist die derzeit niedrige Leerstandsquote bei Büroimmobilien von 8,2% per September 2014 laut Savills Research eine unmittelbare Folge der lediglich begrenzten Zahl neuer Entwicklungsprojekte, die zwischen 2008 und 2011 in Angriff genommen worden sind. Eine rückläufige Mietnachfrage, keine Finanzierungsoptionen für Entwicklungsprojekte sowie der Trend, Büroflächen in Wohnraum umzuwandeln, haben dabei vermutlich ebenfalls eine Rolle gespielt. Doch da diese Trends inzwischen allmählich an Fahrt verlieren, dürften die Büroleerstandsquoten in der Hauptstadt weiter sinken. So wird London dem Global Cities Report von Knight Frank zufolge von den größten Städten weltweit bis 2019 mit 4,4% sogar eine der niedrigsten Leerstandsquoten bei Büroimmobilien überhaupt aufweisen (diese Quote würde sogar noch unter den für Hongkong vorhergesagten 4,5% liegen).

Raus aus dem Zentrum

Seit dem Höhepunkt der Finanzkrise gab es außerdem einige sehr interessante Veränderungen bezüglich der Mieterstruktur. So ist laut Deloitte beispielsweise der Anteil an Büroflächen, den Firmen aus dem Sektor Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) in London angemietet haben, von vormals 8% aus dem Jahr 2007 bis 2013 auf nunmehr etwa 34% nach oben geklettert. Dieser deutliche Anstieg ist sowohl auf die Expansionswünsche von TMT-Firmen als auch darauf zurückzuführen, dass große Konzerne technische und digitale Aufgabenbereiche zunehmend an eigenständige Tochtergesellschaften auslagern. Ein Großteil dieses Wachstum entfällt dabei auf die Randgebiete der Londoner Innenstadt sowie auf das West End. Die Anziehungskraft großer Technologieunternehmen, die dort ihre Zelte aufschlagen, ist laut Supple in diesem Zusammenhang ebenfalls ein bedeutender Faktor. „Nehmen wir beispielsweise Kings Cross, nachdem sich Google dort angesiedelt hat. Mittlerweile sind dort 186.000 Quadratmeter Büroflächen entwickelt worden, und dabei geht es nicht mehr nur um reine Technologiefirmen. Auch Unternehmen aus Segmenten, in denen es gewisse Überschneidungen mit der Technologiebranche gibt, zieht es inzwischen in diese Stadtteile.“

Im Osten Londons verlagert Amazon momentan seinen britischen Hauptsitz in ein fast 40.000 Quadratmeter großes Objekt in Bishopsgate. Auch dies dürfte – mit Blick auf andere Sektoren – rege Entwicklungsaktivitäten auslösen. „Besonders interessant daran ist der Umstand, dass diese Entwicklungsprojekte von Nicht-Finanzunternehmen durchgeführt werden – und das direkt vor der Haustür des Londoner Finanzzentrums“, fügt er hinzu. Obwohl Google das Gebäude in Kings Cross praktisch gekauft hat (die Firma hat das Objekt für 999 Jahre angemietet), handelt es sich dabei aber eher um eine Ausnahme von der Regel. „Im Allgemeinen wird der zusätzliche Raumbedarf infolge des Expansionstrends im Technologiesektor durch die traditionelle Anmietung von Büroräumen gedeckt“, so Supple. „Allerdings lässt sich seitens der Vermieter von Büroimmobilien mittlerweile ein wesentlich höheres Maß an Kreativität beobachten. So ist das Wachstum rund um die Old Street sowie den sogenannten ‚Silicon Roundabout‘ größtenteils nur dadurch möglich geworden, dass die Vermieter bei den Mietbedingungen, der Nutzung von Räumlichkeiten, der Energieeffizienz und der Erschwinglichkeit inzwischen wesentlich flexibler geworden sind – kein Wunder, dass Start Up-Firmen in Scharen dorthin strömen. Die Vermieter haben also viel dafür getan, diesem vergessenen Distrikt wieder neues Leben einzuhauchen.“

Allerdings wird diese „Wiederbelebungsphase“ einige Zeit in Anspruch nehmen. Während Vermieter und Immobilienentwickler bereits auf die hohe Nachfrage reagiert haben, dürfte sich die knappe Angebotslage kurzfristig wohl kaum entspannen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass es etwa 18 bis 30 Monate dauert, bis Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen bei Büroimmobilien abgeschlossen sind.

Obwohl der TMT-Sektor das Immobilienangebot außerhalb des Londoner Stadtzentrums inzwischen teilweise aufgefangen hat, ist laut Supple die Nachfrage anderer Branchen enorm. „Nach dem Konjunkturabschwung war das Angebot in London lediglich begrenzt, während die Nachfrage wieder rasant angestiegen ist. Mittlerweile stellen wir jedoch eher eine Abkehr von spekulativen Immobilienprojekten fest. Die Risikobereitschaft hat nachgelassen, und die Finanzierungsaktivitäten bei Entwicklungsprojekten müssen sich von der Flaute nach der Krise erst noch erholen. Deshalb wird derzeit etwa ein Drittel der Entwicklungsprojekte noch vor dem ersten Spatenstich bereits vorab vermietet.“ Ein gewisses Maß an Vorsicht scheint also nach wie vor zu bestehen.

Stabile Fundamente

Angesichts einer derart hohen Nachfrage überrascht es nicht, dass die Entwicklung der Mieten sehr robust ist. „In der Innenstadt werden Büroflächen derzeit für 70 Pfund pro Quadratfuß (rund 1.000 Euro pro Quadratmeter) vermietet – das entspricht in etwa dem Höchststand aus den 1980er Jahren – doch in den Premium-Lagen ist der Spielraum für einen weiteren Anstieg der Mieten im kommenden Jahr nach wie vor beträchtlich. Mit Blick auf die rege Nachfrage machen die Erwartungen des Marktes, der für die nächsten Jahre von einem Mietwachstum von 5% bis 6% ausgeht, einen durchaus vernünftigen Eindruck. Dabei sagt man für jene Stadtteile, in denen das Angebot am knappsten ist – wie etwa im West End – sogar ein noch höheres einstelliges Wachstum voraus“, erläutert er. „Was das Jahr 2015 betrifft, so wird es interessant sein festzustellen, wie viele der neuen Objekte in Randbezirken wie ‚Silicon Roundabout‘, Canary Wharf, Southwark, Paddington und King’s Cross tatsächlich fertig gestellt werden und das Angebot somit ergänzen. Außerdem bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen dies auf die Nachfrage im Stadtzentrum haben wird. Diese Aspekte werden wir natürlich genau im Auge behalten“, fügt Supple hinzu.

Darüber hinaus wird im Jahr 2017 der sogenannte „Crossrail“ – eine neue Zugverbindung mit hohen Fahrgastkapazitäten und enger Zeittaktung für London und den Südosten, die einmal quer durch die Hauptstadt verläuft – fertig gestellt, und bereits jetzt steigt die Mietnachfrage nach Büroimmobilien entlang dieser Zuglinie an. „Die Stadtteile Canary Wharf, Broadgate und Paddington sowie das Zentrum des West End liegen zwar direkt an der Crossrail-Strecke, aber den Erwartungen zufolge dürfte alles im Umkreis von einer halben Meile vom ‚Glanz des Crossrail‘ profitieren“, führt er aus.

Berechtigterweise wird derzeit jedoch auch darüber diskutiert, wie nachhaltig diese Nachfrage wirklich ist, wobei dabei größtenteils die Stärke der britischen Wirtschaft insgesamt eine Rolle spielen sollte. Denn es bedarf einer robusten konjunkturellen Entwicklung, damit langfristige Bauvorhaben und Entwicklungsprojekte angestoßen und dann auch umgesetzt werden können. „Die Aussichten für die Büromieten in London machen mit Sicht auf die nächsten Jahre jedoch einen sehr viel versprechenden Eindruck. Diese Anlagechance wird also zweifellos noch eine Weile bestehen bleiben“, schließt Supple.

Londoner Büroimmobilienmarkt: Prozentualer Anteil der angemieteten Bürofläche nach Branchen

Center Square London Office Space PIE CHARTS DEQuelle : Deloitte, Juli 2014

Dies stellt keine Anlageberatung dar. Aufsichtsrechtliche Hinweise

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